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[펌]확정일자에 대한 오해/임차인의 최우선변제금액

Author
관리자
Date
2011-06-14 06:23
Views
5163

확정일자에 대한 오해 먼저 풉시다!

'[이벤트] 부동산생활백서 시즌2 단행본 출간'

알아두면 좋은 생활 속 부동산상식~! 부동산생활백서 시즌2 단행본이 출간되었습니다. 출간기념으로 다양한 이벤트를 진행합니다.

확정일자는 법원, 등기소, 공증기관, 읍ㆍ면ㆍ동사무소 등에서 받는 것으로 임대차계약이 체결되었음을 증명하는 일종의 요식행위에 해당한다.


따라서 임대차계약서에 확정일자가 날인된 경우 확정일자인에 기재된 날짜에 임대차계약 문서가 존재하고 있음을 증명하는 것이 되고 이 날짜는 향후 임차주택이 경매 또는 공매 처분될 시 후순위 권리자보다 앞서서 보증금을 배당받을 수 있게 된다.  


그러나 경매절차에 있어서 확정일자는 상당한 위력을 발휘할 수도 있고, 무용의 요식행위에 그칠 수도 있다. 그런데도 경매투자 상담을 하다보면 아직도 임대차계약서에 날인된 확정일자를 잘못 이해하는 사람들이 많다. 확정일자만 받아놓으면 모든 것이 해결되는 것 마냥 착각하고 있는 것이 대표적인 예다.


확정일자에 대한 오해를 풀고 확정일자가 갖는 의미를 명확하게 이해하는 일, 경매투자 성공을 위해서 반드시 필요한 일이다. 확정일자에 대해 일반인들이 어떤 오해를 갖고 있는지 한번 알아보도록 하자.


첫째, 확정일자를 일반 매매나 경ㆍ공매를 불문하고 효력을 갖는 만병통치약으로 알고 있는 사람들이 많다. 그러나 확정일자는 임차주택이 경매나 공매로 매각될 경우에 확정일자로서의 효력을 발휘하는 것이지 일반 매매에 있어서는 아무런 쓸모가 없다. 즉 확정일자는 경ㆍ공매로 임차주택이 매각될 경우 매각대금으로 배당하게 되는 각 채권자의 배당순위를 결정하는데 있어서 그 확정일자보다 후순위의 채권자보다 앞서서 배당을 받을 수 있는 효력을 갖는다.


둘째, 확정일자를 대항력과 같은 것으로 오해하는 사람도 있다. 임차인의 대항력은 임대차계약 체결 후 전입신고와 입주(임차주택 점유)를 마무리한, 즉 대항요건을 갖춘 다음날 0시부터 발생하는 것으로 확정일자 구비여부와 상관이 없다. 확정일자는 매각대금에서 배당을 받을 수 있는 요건 중 하나이지 대항력과는 무관하다.


다만 확정일자가 배당순위로서의 효력을 갖기 위해서는 대항요건이 먼저 구비되어야 하므로 전입신고와 입주 전에 임대차계약서에 확정일자를 미리 받는다고 해도 배당순위는 계약서상의 확정일자가 아니라 대항력 발생일을 기준으로 정해진다는 점은 있다. 반대로 대항요건을 먼저 갖추고 나중에 확정일자를 받는 경우에는 확정일자인을 부여받은 날을 기준으로 배당순위가 매겨진다는 상관관계 정도는 있다.


셋째, 확정일자를 부여받았다고 해서 경ㆍ공매절차에서 무조건 배당을 받을 수 있는 것은 아니다. 경ㆍ공매 매각대금으로 임차인이 배당을 받기 위해서는 반드시 법원에 배당요구를 해야 한다.


그것도 배당요구를 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라 경매법원이 정한 배당요구기한(통상 경매물건 매각공고가 있기 한달 이전까지로 정해 각 이해관계인에게 통지된다.) 내에 해야 한다. 배당요구기한을 지나서 배당요구를 해도 배당을 받을 수 없다. 물론 매각대금에서 배당을 받을 의사가 없으면 배당요구를 하지 않아도 된다.


끝으로 임대차계약 연장으로 보증금 증액이 있는 경우 보증금 증액분에 대해 확정일자를 다시 받아야 된다는 사실을 모르는 사람이 많다. 설령 보증금을 증액한 임대차계약서에 확정일자를 다시 받았다 하더라도 그 사이 다른 권리가 치고 들어온 경우 증액된 보증금의 배당순위는 이들 권리보다 후순위로 밀리게 된다는 사실을 모르는 사람은 더더욱 많다.


예컨대, 임차인 ‘갑’이 어느 아파트를 보증금 1억9000만원에 임차하고 2009년 5월 16일 전입신고를 하면서 같은 날 확정일자도 받았다고 하자. 전입신고를 하거나 확정일자를 받을 당시에는 근저당이나 가압류 등 설정된 다른 권리가 아무것도 없었기 때문에 ‘갑’은 대항력 있는 선순위 임차인의 지위를 확보하고 있는 셈이 된다. 따라서 경매로 매각된다고 해도 전세보증금 1억9000만원을 우선하여 배당받을 수 있다. 


이후 2011년 5월 16일을 전후하여 전세보증금을 5000만원 인상해주기로 하고 임대차계약을 갱신했을 때 ‘갑’이 증액 보증금 5000만원에 대한 확정일자를 추가로 받았지만 그 사이 집주인이 어느 은행으로부터 대출받으면서 근저당을 설정했다면 증액된 보증금 5000만원은 배당순위에서 은행의 근저당채권에 밀리게 된다.


이런 상황에서 임차주택이 경매로 매각되면 ‘갑’은 근저당 채권액 규모나 경매 매각가액 여하에 따라 5000만원 전부 또는 일부를 배당받을 수 없게 된다. 만약 증액 보증금 5000만원에 대한 확정일자를 받지 않았다면 배당요구기한내에 배당요구를 했더라도 5000만원을 배당받을 수 없다. 


여기서 경매 투자자들이 간과해서는 안 될 매우 중요한 사항이 한 가지 더 있다. 비록 ‘갑’의 증액 보증금 5000만원이 근저당 순위에 밀려 전부 또는 일부를 배당받지 못하거나, 보증금을 증액하기로 한 계약서에 확정일자를 받지 못해 증액 보증금 5000만원 전액을 배당받지 못한다고 해도 ‘갑’은 배당받지 못한 보증금의 전부 또는 일부를 매수인이 부담하기 전까지 임차주택에 대한 명도를 거부할 수 있다는 점이다. 증액 보증금 5000만원에 대한 배당요구 여부나 확정일자 여부에 상관없이 ‘갑’은 이미 선순위 대항력 있는 임차인으로서의 지위를 확보하고 있기 때문이다. 


확정일자를 이해하는 것, 즉 임차인이 확정일자를 받았는지, 받았으면 언제 받았고 다른 권리와의 관계에서 배당순위가 어떻게 되는지, 또 확정일자에 기해 배당요구를 했는지, 그로 인해 임차인이 보증금의 전부를 배당받을 수 있는지 아니면 일부만을 배당받을 수 있는지, 증액 보증금에 대한 확정일자를 받았는지 여부 등을 파악하는 것은 임차인의 대항력을 이해하는 것만큼이나 중요한 사안이다

 

'소액임차보증금' 소액임차인의 조건과 최우선변제금액



소액임차인 : 임차보증금이 주택임대차보호법이 규정하는 소액보증금범위에
                   해당하는 임차인을 말합니다. 주택임대차계약에 있어서 임차인은
                   경제적인 약자로서 그 중에서도 영세 소액임차인을 보호하기 위해
                   주택임대차보호법 소액임차보증금중 일정액을 다른 어떤 담보물권보다 
                   우선하여 변제 받을 있도록 하고 있습니다.



<최우선변제금액범위>



일자별로 소액임차인에 해당하는 보증금이 다른데 이 때 많이 헷갈려 하시는 부분이
설정일자입니다.

설정일자의 기준은 : 근저당권
                              담보가등기
                              전세권
                         확정일자부 임차권
                              중에서 가장 빠른 날짜가 최우선변제 설정일자가 됩니다.

예를 들어 제가 서울 주택에 2010년 9월 13일에 보증금 7000만원으로 임차인으로 계약하고
확정일자를 2010년 9월 14일 받았다고 해서 무조건 소액임차인이 되지 않습니다.
근저당권이 2008년 8월 29일자로 기입등기 되어있다면 소액임차인으로 보는 보증금의
금액은 6000만원이므로 소액임차인에 해당되지 않아 최우선변제를 받으실 수 없습니다.

소액임차인의 보증금 범위와 설정일자에 대해 아셨으니 이제부터라도 임대차 계약시
등기부등본을 확인하여 확정일자부 보다 빠른 근저당권, 담보가등기 또는 전세권의
기입등기 일자를 확인하시어 소액임차인 보증금 범위와 최우선변제금액을 따져가며
소중한 재산을 잘 보호 하시기 바랍니다~!