임차인의 임차보증금의 안전을 위해서 임대차 계약시

임차인의 확정일자는 필수적인 사항이다.

그러나 확정일자만 받아놓고 불가피하게 이사를 하게 될 경우

확정일자는 무의미하게 된다.

임차인의 대항력은 확정일자와 전입신고, 점유,

이 3가지를 필수적으로 확보하고 있어야 하기 때문이다.

간혹, 이러한 문제점 해결을 위해서 전세권 설정을 원하는 경우가 있는데

확정일자와 전세권의 차이는 무엇일까.

확정일자는 위에 언급했듯이 확정일자외에 점유와 전입신고만 하면 되지만,

전세권은 임대인의 동의가 필수적이며 전세금의 0.2%의 등록세와 등록세의 20%에

해당하는 세금및 법무사 수수료를 지불하여야 한다.

비용은 들어가지만, 전세권 설정을 하면 세입자도 전세를 줄 수 있는

전대차 계약이 가능하다.(이런 문제로 인해 임대인들이 전세권 설정을 반대하는

경우도 있다.)  또한 전세권설정을 하면 쉽게 보증금을 돌려 받을 수 있다.

확정일자는 보증금반환 청구소송을 통해 강제 집행을 해야 하지만, 전세권은

별도 소송없이 경매를 청구할 수 있다.

또 경매에서 확정일자와 달리 별도 배당요구 없이도 순위에 따라 배당 받을 수 있다.

다만, 전세권 설정과 확정일자는 경매시 보증금 보상에 차이가 있다.

전세권 설정하면 해당 건물이 넘어갔을 때 토지를 제외한 건물 가격에서 순위에 따른

보장을 받지만, 확정일자는 토지와 건물 전체 금액에서 보장을 받을 수 있다.